Recht und Gesetz in Niedersachsen |
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1. Das Land Niedersachsen ist Eigentümer zahlreicher Wasser- und Landflächen, die Vereinen und anderen privaten Dritten zur Nutzung für die Sportboot- und Freizeitschifffahrt bzw. zur sonstigen (auch gewerblichen) Sondernutzung zur Verfügung gestellt werden. Die Flächen stehen üblicherweise in enger Beziehung zur Flächenverwaltung im Bereich der Domänen-, Naturschutz- und Wasserwirtschaftsverwaltung und können deshalb regelmäßig nicht verkauft werden.
Sofern die Nutzung der Flächen über den Gemeingebrauch gemäß den §§ 73 ff. NWG hinausgeht, ist für die Überlassung gemäß § 63 Abs. 6 LHO i.V.m. Nummer 2.1.3.2 des Bezugserlasses (Anwendungserlass zu § 64 LHO) ein Entgelt zu erheben, das angemessenen Entgeltsätzen für vergleichbare Objekte in dem durch Angebot und Nachfrage bestimmten Marktverkehr entspricht. Dazu sind auch überörtliche Vergleiche (auch privater Betreiber) heranzuziehen.
Können angemessene Nettovergleichswerte (d.h. ohne Umsatzsteuer) nicht ermittelt werden, sind beim Neuabschluss von Verträgen folgende Mindestkriterien maßgebend:
1.1 Für Bootsliegeflächen an der Küste und an brücken- und schleusenfrei erreichbaren küstennahen Gewässern ist ein Nettoentgelt von 100 EUR je Boot und Jahr anzusetzen. Dabei wird ausgehend von einer durchschnittlichen Bootsgröße von 9 m x 3,2 m eine Liegeplatzgröße von rd. 80 m2 (Wasserliegefläche + mit Steganlage überbaute Wasserfläche + Verkehrsfläche/Böschungsfläche) unterstellt. In die Berechnung des Entgelts sind dabei auch ggf. vorgehaltene Gastliegeplätze mit einzubeziehen. Alternativ dazu ist die vom zukünftigen Nutzer tatsächlich benötigte Liegefläche mit einem Nettobetrag von 1,25 EUR je m2 anzusetzen. Der jeweils höhere Betrag ist dann als Entgelt für die Bootsliegefläche zu erheben.
1.2 Für Bootsliegeflächen an den Seen und an sonstigen Fließ- und Stehgewässern ist ein Nettoentgelt von 80 EUR je Boot und Jahr zu erheben. In die Berechnung des Entgelts sind dabei auch ggf. vorgehaltene Gastliegeplätze mit einzubeziehen. Ein flächenbezogenes Entgelt ist hier nicht erforderlich. Bei Liegeflächen an sonstigen Fließ- und Stehgewässern ohne Infrastrukturmaßnahmen können in begründeten Einzelfällen Abschläge vom vorbezeichneten Betrag gerechtfertigt sein; die Begründung ist in diesen Fällen zu würdigen und aktenkundig zu machen.
1.3 Die nach den Nummern 1.1 bis 1.2 vorgegebenen Entgelte gehen davon aus, dass die für die Nutzung der Flächen erforderlichen Infrastrukturmaßnahmen (z.B. Stege) auf eigene Kosten durch die jeweiligen Nutzer erstellt werden. Werden derartige Infrastrukturmaßnahmen in Einzelfällen ausnahmsweise doch vom Land vorgehalten und den Nutzern zur Verfügung gestellt, sind die Kosten zu ermitteln und ergänzend zu den Nummern 1.1 bis 1.2 unter Berücksichtigung der voraussichtlichen Nutzungsdauer und eines angemessenen Zinssatzes anteilig auf die Nutzer umzulegen.
1.4 Entstehen beim Land Kosten für notwendige Instandhaltungsarbeiten an den vertraglich überlassenen Flächen, so sind diese Kosten angemessen auf die Nutzer umzulegen. Das Vorgehen und die Höhe der Kostenbeteiligung sind im Vorfeld mit den Nutzern abzustimmen.
1.5 Für die Verpachtung von zusätzlichen Landflächen ist als jährliches Entgelt ein Quadratmeterpreis von 1 v.H. der nach den Nummern 1.1 bis 1.2 jeweils für die Bootsliegefläche maßgebenden Nettoentgelte von 100 bzw. 80 EUR anzusetzen. Auf die Erstellung aktueller Bodenwertermittlungen kann regelmäßig verzichtet werden.
1.6 Entstehen durch die o.g. Nutzungen Rand-/Vorbehaltsflächen, deren Nutzung für den Gemeingebrauch oder den Eigentümer wesentlich eingeschränkt oder unmöglich wird, sind diese in die Entgeltberechnung nach den Nummern 1.1 bis 1.5 einzubeziehen. Entsprechendes gilt für reservierte Flächen (z.B. Verkehrsflächen vor Hafeneinfahrten).
1.7 Will der Nutzer die unter den Nummern 1.5 und 1.6 genannten Flächen auch für gewerbliche Zwecke nutzen oder sie zu diesen Zwecken unterverpachten (z.B. zur Nutzung als Clubgebäude, Gaststätte, Kiosk, Parkplatz o.Ä.), ist zusätzlich zu den vorbezeichneten festen Nettoentgelten grundsätzlich eine Umsatzpacht in Höhe von mindestens 10 v.H. zu vereinbaren; in besonders attraktiven Lagen sind höhere Umsatzpachten zu vereinbaren. Bei nur kurzzeitigen Nutzungen ist zu den Entgelten nach den Nummern 1.5 und 1.6 ein angemessener Zuschlag zu erheben.
1.8 Bei den nach den Nummern 1.1 bis 1.7 zu erhebenden Beträgen handelt es sich um Jahresentgelte; eine prozentuale Kürzung kommt auch bei einer nur saisonalen Nutzung nicht in Frage. Das Jahresentgelt ist regelmäßig jährlich im Voraus zu erheben. Im Übrigen wird auch auf die Ausführungen unter Nummer 5 verwiesen.
1.9 Im Interesse einer landesweit einheitlichen Vorgehensweise sind die Verträge als „Nutzungs- und Pachtverträge” zu bezeichnen.
1.10 Die Verkehrssicherungspflicht und die Unterhaltung der zur Nutzung überlassenen/verpachteten Flächen obliegt in vollem Umfang dem zukünftigen Nutzer, ohne dass dafür eine Minderung der Entgelte nach den Nummern 1.1 bis 1.7 vorzunehmen ist. Demgegenüber sind etwaige Mehrkosten des Landes, die dadurch entstehen, dass vom Land vorzunehmende Unterhaltungsarbeiten durch die o.g. Nutzung erschwert werden, dem jeweiligen Nutzer in Rechnung zu stellen.
1.11 Für den Fall der Vertragsbeendigung ist der Nutzer bei begründetem Bedarf zu verpflichten, den ursprünglichen Zustand der Fläche wiederherzustellen. Als Sicherheitsleistung für diese Verpflichtung ist mit dem Nutzer ein Entgelt zu vereinbaren, dessen Höhe sich an den voraussichtlichen Beseitigungskosten orientiert. In begründeten Einzelfällen kann dieser Betrag auch sukzessive aufgebaut werden.
1.12 Der Nutzungsumfang wird regelmäßig bei Vertragsabschluss geregelt. Spätere Nutzungserweiterungen/ -änderungen bedürfen der Zustimmung des Grundstückseigentümers. Für den Fall ungenehmigter Erweiterungen von Anlagen ist vom Nutzer eine angemessene Vertragsstrafe (z.B. in Höhe eines Jahresentgelts) zu verlangen.
1.13 Bei der Festlegung der Vertragslaufzeit und der Kündigungsfristen muss regelmäßig das Interesse des Landes im Vordergrund stehen, die betreffenden Flächen ggf. zur Wahrung öffentlicher Interessen auf einfache Weise wieder zurückerlangen zu können; die Vertragslaufzeit sollte deshalb grundsätzlich zwölf Jahre nicht überschreiten.
1.14 Die Höhe der festgesetzten Entgelte ist turnusmäßig alle sechs Jahre zu überprüfen und unter Berücksichtigung der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung anzupassen.
Unter verwaltungsökonomischen Gesichtspunkten ist die vorbezeichnete Anpassung unter sinngemäßer Anwendung der Anlage 4 zum Anwendungserlass zu § 64 LHO (Muster Mietneufestsetzungsklausel) regelmäßig nur dann vorzunehmen, wenn sich der „Verbraucherpreisindex für Deutschland"*) gegenüber dem Vertragsabschluss bzw. der letzten Anpassung um mehr als 10 v.H. verändert hat. Das Ergebnis der Entgeltüberprüfung ist hinreichend nachvollziehbar zu dokumentieren.
1.15 Im Rahmen einer ordnungsgemäßen Grundstücksverwaltung sind die überlassenen Flächen von den Flächen verwaltenden Dienststellen des Landes im Regelfall alle drei Jahre zu begehen und die Ergebnisse hinreichend nachvollziehbar zu dokumentieren.
2. Erbbaurechte schließen den Grundstückseigentümer in der Regel langfristig von einer unmittelbaren Eigennutzung aus. Diese Form der Verwaltung kommt deshalb nur in den Fällen infrage, in denen es aus dringendem Landesinteresse geboten erscheint, von einem Verkauf der Grundstücke abzusehen. Für die Bereitstellung von Flächen zur Nutzung für die Sportboot- und Freizeitschifffahrt stellt das Erbbaurecht kein geeignetes Instrument dar. In diesen Fällen ist vorrangig der Verkauf der Flächen zu forcieren. Vorhandene Erbbaurechtsverträge sind deshalb im Rahmen der vertraglichen Möglichkeiten aufzulösen bzw. auslaufen zu lassen.
3. Entsprechen die bereits bestehenden Altverträge nicht den unter den Nummern 1.1 bis 1.15 genannten Mindestkriterien, so sind sie - insbesondere im Hinblick auf die Höhe der Entgelte - im Rahmen der vertraglichen Möglichkeiten so bald wie möglich anzupassen.
4. Die dem Bereich der Sportboot- und Freizeitschifffahrt zuzurechnenden Flächen werden im Interesse einer landesweiten Gesamtschau zukünftig in einem gesonderten Nummerkreis in der Datenbank LINFOS erfasst. Zur Sicherstellung einer entsprechenden Datenqualität ist ein regelmäßiger zeitnaher Datenaustausch mit der örtlich jeweils zuständigen Außenstelle des MF/Landesliegenschaftsfonds sicherzustellen.
5.1 Das Land Niedersachsen ist gemäß § 2 Abs. 3 des Umsatzsteuergesetzes (UStG) nur im Rahmen seiner Betriebe gewerblicher Art (BgA) unternehmerisch tätig. Ein BgA liegt vor, wenn die Tätigkeit des Landes über den Rahmen einer Vermögensverwaltung hinausgeht und die Grenze zur Gewerblichkeit überschritten wird. Die Tätigkeit muss sich zudem innerhalb der Gesamtbetätigung des Landes Niedersachsen wirtschaftlich herausheben (Jahresumsatz > 30.678 EUR).
5.2 Eine Vermögensverwaltung ist gegeben, wenn sich die Betätigung noch als Nutzung von Vermögen i.S. einer Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten darstellt und die Ausnutzung substanzieller Vermögenswerte durch Umschichtung nicht entscheidend in den Vordergrund tritt. Eine Vermögensverwaltung liegt in der Regel vor, wenn unbewegliches Vermögen vermietet oder verpachtet wird. Dies ist z.B. dann der Fall, wenn dem Pächter lediglich Landflächen zur Nutzung als Flächen für Vereinsheime, vereinsbetriebene Hafenmeistereien und Restaurants überlassen werden. Eine Grundstücksvermietung liegt auch dann vor, wenn Liegeplätze für das Festmachen von Booten im Wasser oder an Land (Bootsliegeplätze) oder Stellplätze für die Lagerung der Boote an Land (Bootslagerplätze) vermietet werden.
5.3 Um der Tätigkeit der Vermögensverwaltung gewerblichen Charakter zu verleihen, müssen besondere Umstände hinzutreten. Diese können darin bestehen, dass die Verwaltung des Grundbesitzes infolge des ständigen und schnellen Wechsels der Mieter eine Tätigkeit erfordert, die über das bei langfristigen Vermietungen übliche Maß hinausgeht oder dass der Vermieter zugleich Leistungen erbringt, die eine bloße Vermietungstätigkeit überschreiten. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn neben dem Grundstück zugleich auch Inventar bzw. Betriebsvorrichtungen überlassen werden (z.B. im. Fall der Verpachtung einer Vereinsgaststätte) oder neben der Überlassung von Bootsliege- und -lagerplätzen wesentliche Zusatzleistungen wie die Wartung und Reinigung der Boote oder im Rahmen der Bedienung von Slipanlagen erbracht werden. Die Erbringung von Neben- und Zusatzleistungen ist aber dann unschädlich, wenn diese gegenüber der eigentlichen Vermietungstätigkeit von untergeordneter Bedeutung sind. Dies ist beim bloßen Vorhalten von Bootsstegen und Slipanlagen als zweckbezogene Ausstattung des Grundstücks regelmäßig der Fall. Die Vermögensnutzung darf nicht hinter der Bereitstellung einer einheitlichen gewerblichen Organisation zurücktreten (z.B. im Fall einer sogenannten „Marina”, eine dem Wassersport entsprechende Organisation, bei der zusätzlich Leistungen der Bootspflege- und -wartung erbracht werden).
5.4 Ist aufgrund der oben dargestellten Grundsätze — ggf. nach Abstimmung mit dem zuständigen Finanzamt — von einer vermögensverwaltenden Tätigkeit auszugehen, ist das Land nicht unternehmerisch tätig. Umsatzsteuer darf daher zur Vermeidung der Folgen eines unberechtigten Steuerausweises (§ 14c Abs. 2 UStG) in der Rechnung bzw. im Mietvertrag nicht gesondert ausgewiesen werden.
5.5 Liegt hingegen ausnahmsweise eine gewerbliche Tätigkeit vor und beträgt der Jahresumsatz zudem mehr als 30.678 EUR, ist ein BgA des Landes Niedersachsen gegeben, mit dem dieses grundsätzlich der Körperschaftssteuerpflicht und — bei Vorliegen von Gewinnerzielungsabsicht — auch der Gewerbesteuerpflicht unterliegt. Die im Rahmen dieser Tätigkeit erzielten Umsätze sind umsatzsteuerbar und - soweit die Befreiung des § 4 Nr. 12 UStG nicht greift — auch umsatzsteuerpflichtig. Nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG ist u.a. die Vermietung von Bootsliegeplätzen nicht von der Umsatzsteuer befreit.
5.6 Die steuerrechtlichen Ausführungen und die daraus folgende umsatzsteuerliche Handhabung gemäß den Nummern 5.1 bis 5.5 gelten nicht nur für den Abschluss von neuen Verträgen, sondern auch für die Betreuung laufender Verträge; sie gelten im Übrigen auch für Nutzungen an Seen. Bereits bestehende Vereinbarungen, bei denen keine oder abweichende Regelungen getroffen wurden, müssen umgehend angepasst werden. Einzelheiten des Verfahrens sind unter Berücksichtigung der vertraglichen Gegebenheiten bei Bedarf vor Ort mit dem jeweils zuständigen Finanzamt abzustimmen.
6. Im Übrigen gelten die Regelungen des Anwendungserlasses zu § 64 LHO in seiner jeweils gültigen Fassung.
7. Diesem RdErl. ggf. entgegenstehende alte RdErl. des ML, des MU und des MW sind nicht mehr anzuwenden.
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*) Hinweis auf die
regelmäßigen Veröffentlichungen der Verbraucherpreisindizes
durch das Landesamt für Statistik unter www.nls.niedersachsen.de.
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